敷金の話は、金額ではなく「区分」でもめている。
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読みもの
先に結論
退去の請求書が届いて、金額に納得がいかない。けれど何が違うのか言葉にできない——という状態がいちばん困ります。国が出している考えかたと民法の条文を先に知っておくと、請求書のどこを見ればいいかが決まります。ここはその整理です。金額が高いか安いかは、ここでも判定しません。
2020年4月1日に施行された改正民法の第621条に、賃借人が戻すのは「損傷」であり、そこから「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）」と「経年変化」を除く、と書かれています。
| 戻す対象に入らない側（通常損耗・経年変化） | 借りた側の負担になりうる側（損傷） |
|---|---|
| 日に焼けて変色した壁紙 | タバコのヤニや臭いが染みついた壁紙 |
| 家具を置いていた床のへこみ | 引きずってできた深い傷 |
| 画びょうの穴 | 下地まで抜けたネジ穴 |
| 冷蔵庫の裏の黒ずみ（電気やけ） | 掃除をしていなかったための油汚れ・カビ |
もともとは国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）の考えかたで、それが条文として明文化されたという順番です。ガイドライン自体は法律ではなく指針なので「ガイドライン違反だから無効」とは言えませんが、条文のほうは民法です。
請求書を見るときの最初の仕分けは、「これは住んだことで減った分か、自分の使いかたで壊した分か」になります。
ガイドラインは、借りた側が負担する場合でも、その設備の価値が年数とともに減っていくことを前提にしています。壁のクロス、クッションフロア、エアコン、ガスコンロなどは耐用年数6年として扱われ、6年住むと残っている価値はごくわずか（残存価値1円）まで下がる、という考えかたです。
計算は「（耐用年数 − 経過年数）÷ 耐用年数」。耐用年数6年のクロスなら、こうなります。
| 住んだ年数 | 残っている価値 | 張り替えに8万円かかる場合の目安 |
|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 約66,000円 |
| 3年 | 50% | 40,000円 |
| 5年 | 約17% | 約13,000円 |
| 6年以上 | ほぼ0% | ほぼ0円 |
借りた側の負担と判断される場合の目安です。負担するかどうか自体は1の仕分けで決まります。
だから請求書で見るのは金額そのものより先に、「何年住んだかが引かれているか」です。引かれていないなら、そこが聞くところになります。
契約書に「ハウスクリーニング代は借主負担」「クロスは全面張り替え」といった特約が書かれていることがあります。特約そのものは結べます。ただしガイドラインは、通常損耗まで借りた側に負わせる特約について、次の3つを挙げています。
契約時に説明を受けた覚えがあるか、金額が書いてあったか。ここは自分の記憶と契約書を照らす作業になります。
なお、ここに書いたのはどれも「そういう考えかたがある」という話であって、個別の請求がどうなるかを決めるものではありません。最終的に金額の妥当性を判断するのは、当事者どうしの話し合いか、消費生活センター・法律の専門家・裁判所です。
請求書を貼ると、項目ごとに上の1と2の仕分けをして並べます。年数を入れれば経過年数ぶんの控除も計算します。そのうえで、管理会社にそのまま送れる照会文を作ります。
出るのは「聞く材料」であって、結論ではありません。金額が妥当かどうかの判定はしません。
出典：民法第621条（2020年4月1日施行）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。このページは制度の一般的な考えかたを説明するもので、個別の請求についての法的助言ではありません。